Scope 10 keuring huurder of verhuurder: wie betaalt en wie regelt het?

Scope 10 keuring huurder of verhuurder, wie is verantwoordelijk? Lees hoe u dit bepaalt aan de hand van uw huurcontract en de verzekeringseis.

Bij een verhuurd bedrijfspand komt de vraag wie betaalt de Scope 10 keuring vaak pas op tafel op het moment dat een verzekeraar erom vraagt. Dan wil niemand de rekening zomaar aanvaarden voordat duidelijk is wie eigenlijk verantwoordelijk is. Het korte antwoord: dat hangt af van het huurcontract en van wiens verzekering de eis stelt. Een vast antwoord dat voor elk pand geldt, bestaat niet, maar de manier waarop u het uitzoekt wel.

Waarom deze vraag zo vaak naar boven komt

Een Scope 10-eis komt meestal van een verzekeraar, niet van de wet. Dat maakt de vraag wie moet betalen minder eenduidig dan bij een wettelijke verplichting. Bij een eigen pand is er geen discussie: de eigenaar regelt en betaalt de inspectie. Bij een verhuurd pand zijn er twee partijen met een eigen belang. De verhuurder is meestal eigenaar van de vaste elektrische installatie. De huurder gebruikt het pand, heeft vaak een eigen bedrijfsverzekering en wil dat de bedrijfsvoering ongestoord doorgaat.

Zodra een verzekeraar Scope 10 verplicht stelt, is het dus zaak om vast te stellen bij wie die eis precies ligt en wie contractueel verantwoordelijk is voor de installatie waarop de eis betrekking heeft.

Wat meestal de doorslag geeft: het huurcontract

In de praktijk is het huurcontract leidend, niet een algemene regel. Kijk naar drie punten:

Ten eerste, wie is eigenaar van de vaste elektrische installatie. Bij commerciële huur is de vaste installatie, zoals de hoofdverdeelinrichting en de bedrading tot aan de meterkast, doorgaans onderdeel van het gehuurde en dus een verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij het huurcontract dit anders regelt.

Ten tweede, wat er in het huurcontract staat over onderhoud en keuringen. Veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte bevatten een bepaling over wie welk onderhoud aan installaties voor zijn rekening neemt. Dit verschilt per contract, dus dit is niet zonder de tekst van uw eigen huurovereenkomst met zekerheid te zeggen.

Ten derde, van wiens verzekering de eis afkomstig is. Vraagt de verzekeraar van de verhuurder (de opstalverzekering) om een Scope 10-rapport, dan ligt de aanleiding logischerwijs bij de verhuurder. Vraagt de verzekeraar van de huurder (bijvoorbeeld een inventaris- of bedrijfsschadeverzekering) erom, dan ligt de aanleiding bij de huurder, ook al is de verhuurder eigenaar van de installatie.

Belangrijk om te weten: dit artikel geeft de algemene lijn zoals die in de praktijk vaak wordt gevolgd. Het is geen juridisch advies. Bij twijfel over wie in uw specifieke situatie verantwoordelijk is, is het huurcontract het uitgangspunt, en bij onduidelijkheid daarin is overleg tussen huurder en verhuurder, eventueel met een jurist of makelaar, de zorgvuldige route.

Wie regelt de inspectie, ook als de kostenverdeling nog niet vaststaat

Los van de vraag wie betaalt, is er ook de vraag wie de inspectie daadwerkelijk aanvraagt en plant. In de praktijk is dat vaak degene die de eis van de verzekeraar ontvangt, simpelweg omdat die partij als eerste onder tijdsdruk staat. Dat hoeft niet dezelfde partij te zijn die uiteindelijk de kosten draagt. Het is heel gebruikelijk dat een huurder de inspectie laat uitvoeren en de kosten vervolgens doorberekent of afstemt met de verhuurder, of andersom.

Om vertraging te voorkomen is het verstandig dit gesprek vroeg te voeren, los van de discussie over wie betaalt. Een Scope 10-inspectie kan gewoon worden ingepland terwijl de kostenverdeling nog wordt afgestemd. Wachten tot dat laatste helemaal rond is, kost vaak meer tijd dan de inspectie zelf.

Wat als huurder en verhuurder er samen niet uitkomen

Als er onenigheid is over wie moet betalen, is een onafhankelijk inspectierapport juist nuttig. Het rapport beoordeelt niet wie verantwoordelijk is, maar geeft wel objectief weer wat de staat van de installatie is en wat er eventueel moet gebeuren. Dat is vaak al genoeg om het gesprek tussen huurder en verhuurder concreter te maken, in plaats van een welles-nietesdiscussie zonder onderliggende feiten.

In bedrijfsverzamelgebouwen met meerdere huurders op één installatie speelt dit nog wat vaker. Daar is het extra belangrijk om vooraf helder te hebben welk deel van de installatie onder de Scope 10-eis valt: alleen de hoofdverdeelinrichting, of ook de onderverdelingen in de afzonderlijke huurunits.

Praktisch stappenplan

Controleer het huurcontract op bepalingen over onderhoud, keuringen en verantwoordelijkheid voor de vaste installatie.
Ga na van wiens verzekering de eis afkomstig is: de opstalverzekering van de verhuurder of de bedrijfsverzekering van de huurder.
Plan de inspectie in, ook als de kostenverdeling nog niet volledig is afgestemd, om vertraging richting de verzekeraar te voorkomen.
Gebruik het onafhankelijke rapport als gezamenlijk uitgangspunt als huurder en verhuurder er onderling niet direct uitkomen.

Hulp nodig bij een Scope 10-inspectie in een gehuurd pand?

AMG-Inspecties voert de inspectie onafhankelijk uit, ongeacht wie de opdracht geeft. Met een vaste prijs inclusief afmeldkosten en een rapport binnen 48 uur heeft u snel een concreet document in handen waarmee huurder en verhuurder verder kunnen, of dat nu naar de verzekeraar is of naar elkaar.

Lees ook

Vraag direct een vrijblijvende offerte aan of neem contact op voor een eerste afstemming.