Scope 10 keuring huurder of verhuurder: wie betaalt en wie regelt het?

Bij een verhuurd bedrijfspand komt de vraag wie betaalt de Scope 10 keuring vaak pas op tafel op het moment dat een verzekeraar erom vraagt. Dan wil niemand de rekening zomaar aanvaarden voordat duidelijk is wie eigenlijk verantwoordelijk is. Het korte antwoord: dat hangt af van het huurcontract en van wiens verzekering de eis stelt. Een vast antwoord dat voor elk pand geldt, bestaat niet, maar de manier waarop u het uitzoekt wel.

Waarom deze vraag zo vaak naar boven komt

Een Scope 10-eis komt meestal van een verzekeraar, niet van de wet. Dat maakt de vraag wie moet betalen minder eenduidig dan bij een wettelijke verplichting. Bij een eigen pand is er geen discussie: de eigenaar regelt en betaalt de inspectie. Bij een verhuurd pand zijn er twee partijen met een eigen belang. De verhuurder is meestal eigenaar van de vaste elektrische installatie. De huurder gebruikt het pand, heeft vaak een eigen bedrijfsverzekering en wil dat de bedrijfsvoering ongestoord doorgaat.

Zodra een verzekeraar Scope 10 verplicht stelt, is het dus zaak om vast te stellen bij wie die eis precies ligt en wie contractueel verantwoordelijk is voor de installatie waarop de eis betrekking heeft.

Wat meestal de doorslag geeft: het huurcontract

In de praktijk is het huurcontract leidend, niet een algemene regel. Kijk naar drie punten:

Ten eerste, wie is eigenaar van de vaste elektrische installatie. Bij commerciële huur is de vaste installatie, zoals de hoofdverdeelinrichting en de bedrading tot aan de meterkast, doorgaans onderdeel van het gehuurde en dus een verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij het huurcontract dit anders regelt.

Ten tweede, wat er in het huurcontract staat over onderhoud en keuringen. Veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte bevatten een bepaling over wie welk onderhoud aan installaties voor zijn rekening neemt. Dit verschilt per contract, dus dit is niet zonder de tekst van uw eigen huurovereenkomst met zekerheid te zeggen.

Ten derde, van wiens verzekering de eis afkomstig is. Vraagt de verzekeraar van de verhuurder (de opstalverzekering) om een Scope 10-rapport, dan ligt de aanleiding logischerwijs bij de verhuurder. Vraagt de verzekeraar van de huurder (bijvoorbeeld een inventaris- of bedrijfsschadeverzekering) erom, dan ligt de aanleiding bij de huurder, ook al is de verhuurder eigenaar van de installatie.

Belangrijk om te weten: dit artikel geeft de algemene lijn zoals die in de praktijk vaak wordt gevolgd. Het is geen juridisch advies. Bij twijfel over wie in uw specifieke situatie verantwoordelijk is, is het huurcontract het uitgangspunt, en bij onduidelijkheid daarin is overleg tussen huurder en verhuurder, eventueel met een jurist of makelaar, de zorgvuldige route.

Wie regelt de inspectie, ook als de kostenverdeling nog niet vaststaat

Los van de vraag wie betaalt, is er ook de vraag wie de inspectie daadwerkelijk aanvraagt en plant. In de praktijk is dat vaak degene die de eis van de verzekeraar ontvangt, simpelweg omdat die partij als eerste onder tijdsdruk staat. Dat hoeft niet dezelfde partij te zijn die uiteindelijk de kosten draagt. Het is heel gebruikelijk dat een huurder de inspectie laat uitvoeren en de kosten vervolgens doorberekent of afstemt met de verhuurder, of andersom.

Om vertraging te voorkomen is het verstandig dit gesprek vroeg te voeren, los van de discussie over wie betaalt. Een Scope 10-inspectie kan gewoon worden ingepland terwijl de kostenverdeling nog wordt afgestemd. Wachten tot dat laatste helemaal rond is, kost vaak meer tijd dan de inspectie zelf.

Wat als huurder en verhuurder er samen niet uitkomen

Als er onenigheid is over wie moet betalen, is een onafhankelijk inspectierapport juist nuttig. Het rapport beoordeelt niet wie verantwoordelijk is, maar geeft wel objectief weer wat de staat van de installatie is en wat er eventueel moet gebeuren. Dat is vaak al genoeg om het gesprek tussen huurder en verhuurder concreter te maken, in plaats van een welles-nietesdiscussie zonder onderliggende feiten.

In bedrijfsverzamelgebouwen met meerdere huurders op één installatie speelt dit nog wat vaker. Daar is het extra belangrijk om vooraf helder te hebben welk deel van de installatie onder de Scope 10-eis valt: alleen de hoofdverdeelinrichting, of ook de onderverdelingen in de afzonderlijke huurunits.

Praktisch stappenplan

• Controleer het huurcontract op bepalingen over onderhoud, keuringen en verantwoordelijkheid voor de vaste installatie.
• Ga na van wiens verzekering de eis afkomstig is: de opstalverzekering van de verhuurder of de bedrijfsverzekering van de huurder.
• Plan de inspectie in, ook als de kostenverdeling nog niet volledig is afgestemd, om vertraging richting de verzekeraar te voorkomen.
• Gebruik het onafhankelijke rapport als gezamenlijk uitgangspunt als huurder en verhuurder er onderling niet direct uitkomen.

Hulp nodig bij een Scope 10-inspectie in een gehuurd pand?

AMG-Inspecties voert de inspectie onafhankelijk uit, ongeacht wie de opdracht geeft. Met een vaste prijs inclusief afmeldkosten en een rapport binnen 48 uur heeft u snel een concreet document in handen waarmee huurder en verhuurder verder kunnen, of dat nu naar de verzekeraar is of naar elkaar.

Na de inspectie: wie voert het herstel uit?

Een inspectierapport kan gebreken of aandachtspunten aan het licht brengen. Het is belangrijk om te weten dat een onafhankelijk inspectiebedrijf zoals AMG zelf geen herstelwerkzaamheden uitvoert. Dit waarborgt een objectief oordeel over de staat van uw installatie.

Na ontvangst van het rapport bepalen huurder en verhuurder, op basis van hun contractuele afspraken, wie de opdracht geeft aan een erkend installatiebedrijf om de benoemde punten te verhelpen. Het rapport dient hierbij als een duidelijke, technische onderbouwing.

Het verschil met een NEN 3140 inspectie

Naast Scope 10 wordt soms ook een NEN 3140 inspectie genoemd. Hoewel beide te maken hebben met elektrische veiligheid, is het doel verschillend. Scope 10 is specifiek gericht op het beoordelen van het brandrisico van elektrisch materieel, zoals de verzekeraar dat eist. Een NEN 3140 inspectie richt zich op de veilige bedrijfsvoering van de vaste elektrische installatie in het algemeen. De inspecties kunnen elkaar aanvullen, maar vervangen elkaar niet.

Veelgestelde vragen

Wat als uit het rapport blijkt dat herstel nodig is?

Het rapport geeft een overzicht van de geconstateerde afwijkingen. Huurder en verhuurder gebruiken dit overzicht om te bepalen wie verantwoordelijk is voor het geven van een opdracht tot herstel aan een installateur. De gemaakte afspraken in het huurcontract zijn hierbij meestal leidend.

Wat als de huurder zelf aanpassingen heeft gedaan aan de installatie?

De Scope 10 inspectie beoordeelt de elektrische installatie in de staat waarin deze zich op het moment van de inspectie bevindt. Het rapport wijst geen schuldige aan, maar signaleert de aanwezige brandrisico's. Als deze risico's het gevolg zijn van aanpassingen door de huurder, biedt het rapport een objectieve basis voor het gesprek over wie de herstelkosten draagt.

Moet de stroom volledig worden uitgeschakeld tijdens de inspectie?

Voor een deel van de inspectie, zoals het uitvoeren van metingen in de verdeelkasten, is het nodig om de installatie kortstondig spanningsloos te maken. De inspecteur zal dit altijd vooraf met u afstemmen om de overlast voor de bedrijfsvoering tot een minimum te beperken. Een groot deel van de inspectie kan worden uitgevoerd terwijl de installatie in bedrijf is.

Lees ook

• Verzekeraar eist Scope 10? Dit moet u weten
• Is een Scope 10 keuring verplicht?
• Scope 10 keuring kosten

Vraag direct een vrijblijvende offerte aan of neem contact op voor een eerste afstemming.